住的问题，不管对于国家，还是对于个人，都是件大事。那么，欧洲人是怎么解决住的问题的？他们住得好吗？

　　如果撇开汇率的因素，把欧元当人民币花，大多数欧洲人和我们在国内花钱是差不多的：一瓶可乐要两块三欧元，市民的平均收入也就四五万欧元，买一套房子对于青年人来说也是老大难问题，甚至按揭消费的观念也不过是在上世纪八十年代才开始培育起来（只比我们早十多年而已）。意大利人和中国人一样，是最热衷于购买自有住房的，而且大多数意大利人和法国人与我们一样，住在公寓楼里。
    巴黎的居住是最贵的。巴黎的旧房房价，大约在每平方米3500欧元左右，巴黎远郊每平方米大约在2200欧元左右，而巴黎6区、7区始终是房价最高的地区，平均房价超过每平方米6000欧元，超过10000欧元的豪宅也为数不少，而且还在不断上涨。
    据欧洲人的说法是“住在罗马”，罗马的居住成本是相对比较便宜的。意大利罗马普通地段每平方米住宅平均价格约4000欧元，一套80平方米的住宅约32万欧元，是一般年收入4万欧元的中等收入家庭年收入的8倍。当然市中心繁华地段的好房子也会有每平方米约7000欧元的开价。
    因为房价很贵，所以法国和意大利房产市场上的主流户型（一手、二手房都包括在内）主要是在80~120平方米之间，而且购房的热情不断下降，租房的比例不断升高。
    在进行国内和法国、意大利的比较之前，我们注意到两个差异性：首先是发展阶段的差异。法国、意大利的房产市场已经相对成熟，即便是这次被当地媒体热炒的房产新高潮中，全年整个意大利所签订的全部住房贷款合同也没有超过100万份，总金额也不过就是300亿到400亿欧元的规模；其次，欧盟是世界城市化程度最高的地区，80%的居民在城市生活，估计至本世纪末，将达到90%。在城市化程度比较高了以后，人们居住和工作的流动性更强，不会在一个城市长期定居，即便是定居后人们也更关注精神生活方面的评价，比如对于生活质量的评价。欧洲每年有个普查，调查的内容之一是一年是否有一周以上的国外度假时间，宁可多花钱旅游，也不愿意把钱花在买房子上。
    顺便提一句，在欧洲买一辆全新的中高档车，也不过就是两万欧元左右，我的理解是目前国内车价的挤压空间要比房价大。
    修旧比建新更重要
    在法国和意大利的十天，随时随地我都看到了脚手架搭在大街小巷的熟悉场景，到处都是工地，但其中的区别是：在意大利所有的脚手架无一例外都是在修缮维护老建筑，而在国内绝大多数都是在盖新房子。
    细节是最体现对人的关怀的。巴黎和罗马的临街建筑工程，脚手架两米以下的部位，都要用塑料泡沫或木板包起来，以防行人不慎碰撞，但似乎他们还不满足于提供安全围护，不少工地本身就是一个赏心悦目的艺术场所，外墙往往被做成雕塑或者连续的绘画，非常有意思。
    在意大利，要拆掉一幢建筑物难度和代价很高，一旦发现建筑本身或者建筑下的埋藏物有什么文物价值或者艺术价值，所有的拆、改、建行为都会被叫停，文物保护单位会接收，进行管理和保护，所以在旧城区很少有房地产开发，因为开发的风险太大，随时可能有地下文物，而罗马本身的文物和历史又太过丰富。
    规训和惩戒并不是保护历史和文化的惟一手段，事实上，对于意大利居民来说，你修整旧房子都可以获得扣抵税款的优惠。根据1998年起实施的一个条例，凡于1998年1月份开始进行修整房屋的工程，房主都有权从缴税中扣除修理房屋所付出的费用。如果房主是受雇身份，可以申报修理房子所付出的费用。
    中低收入者如何安居
    英、德两国的住宅法律都规定，居住权是公民权利的重要组成部分。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。
    办法之一是依靠政府的力量，政府投入大量资金建设福利房，但是这种办法被认为效率低下，不符合市场配置，已经不是主流措施，现在相对采用较多的是货币补贴。
    依靠政府力量以外，还有很多其他民间方式，比如合作建房，一些低收入者联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。法国、意大利等国都先后成立了各种类型的合作建房组织。特别是最近10多年来，因为受到政府在行政、法律和经济政策上的支持，合作建房得到了迅速发展。
    合作建房的资金来源有各种渠道。首先是入股资金，即要加入合作建房组织的成员，一般都必须按规定缴纳一笔股金，作为购房和租房的预付款。入股金大多是一次缴清，金额的多少根据住房价格的比例而定，一般为房款的20～50％。
    其次是住宅或房产银行储蓄。许多国家都开设了这类银行，通过住房储蓄，一方面能吸收大量的社会闲散资金，另一方面能对储蓄者提供贷款或购、租房的优先权。政府低息或者无息贷款给合作建房组织，贷款的利息差额则由国家及地方财政给予补贴。贷款额可占建房费用的50％以上，还贷期限一般为20年左右，有的最长可达60至70年。
    除了提供贴息贷款外，有些国家还对合作建房者或购房者实行减免税收等的优惠，对一些特殊困难户给予不同程度的房款补贴或租金补贴，以减轻合作建房者或购房者的经济负担。
    房产市场越来越国际化
    我们一直说房地产是一种地方性的消费，但是在欧洲最大的感觉是：房地产也受到全球性的经济影响，这其中既包括汇率等因素，也包括气候、社会融合等潮流。
    英国人在国外选择第二居所是最典型的。目前已有大约10％的英国人在其他国家拥有房产，退休的英国人尤其多。他们春夏住在英国，在阳光稀少的冬季，则住到国外的第二个家园，而意大利和西班牙则是第二居所的首选地。英国人在欧洲本土置业的原因之一是受到英镑汇率较高的影响，一个普通英国人如果将伦敦的公寓卖掉，就可以在美国西部买套大别墅或者在意大利等地中海国家买个像样的海滨公寓了。
    我看到的一组2003年的统计数据中，外国人在巴黎购房市场里占6.9％比例，意大利人居首位。英国和意大利的买主被认为是促使巴黎市中心或首都高尚区高档房价格上涨的主要因素。8区香榭丽舍街区和附近地段，39％住房的主人是外国人。钟情巴黎住房的外国买主首先是意大利人（占14％）、英国人（11％）和北美人（9％），其次是阿尔及利亚人（6％）、葡萄牙人（5％）、德国人（5％）和中国人（5％）。而日本由于经济持续萧条，2003年在巴黎买房者的比例仅占2％，是1993年（4％）的一半。
    全球置业会是一种潮流，这种潮流受到两种因素的影响——首先是经济发展（包括汇率变化），其次是城市化程度，但经济的变化远不如人们观念的调整来得艰难。